Що змінює нова система оцінки нерухомості та які наслідки матиме її впровадження?

Останнім часом тема реформ стала практично щоденною. І більшість «звичайних» українців просто не встигає слідкувати за цими новелами. Проте деякі з них мають дуже важливе значення для десятків тисяч, а то й мільйонів громадян України. І однією з таких є нова система оцінки нерухомості, яка стартувала нещодавно.

Так, відповідно до наказу Фонду державного майна (ФДМУ) від 25 червня 2021 року №1097, в Україні введено в експлуатацію єдину базу даних звітів про оцінку з модулем електронного визначення оціночної вартості, сервісом послуги електронного визначення оціночної вартості та автоматичного формування електронних довідок про оціночну вартість об’єкта нерухомості. До слова, ще 9 березня 2021 року набрав чинності відповідний наказ ФДМУ від 12 січня 2021 року №24 «Про внесення змін до Порядку ведення єдиної бази даних звітів про оцінку», який почав застосовуватися з 29 червня 2021 року.

Тож, Фонд держмайна вже в перший день після запуску, 29 червня, оприлюднив перші результати роботи нової системи автоматичної оцінки нерухомості. Так, новим сервісом скористалося 3,5 тис. громадян, а 1,5 тис. нотаріусів зробили перевірки звітів і довідок, зареєструвавши угоди про купівлю-продаж нерухомості.

А вже станом на 6 липня система видала більше 25 тис. довідок про оціночну вартість, нотаріуси на цей день оформили понад 10 тис. договорів. При всьому цьому, чиновники, які «в курсі» цих змін, запевняють, що час для отримання довідки після внесення всіх необхідних даних – якихось «дві секунди», а для того, щоб скористатися самою системою, потрібні лише доступ до інтернету і електронний цифровий підпис.

Також, за словами голови ФДМУ Дмитра Сенниченка, ще з лютого 2020 року було ліквідовано «посередницькі майданчики», які надавали оцінку нерухомості. І з тих пір українці «не переплатили», а «заощадили – більше 1 млрд грн». «Реформа оціночної діяльності – це, в принципі, про справедливість», – заявив він під час презентації системи 6 липня і відзначив при цьому, що влада «зобов’язана забезпечити справедливість як для громадян і бізнесу, так і для самої держави».

Чи справді нова система оцінки нерухомості така ефективна?

З цього приводу експерти-практики заявляють, що із запуском системи автоматичної оцінки нерухомості «на ринку кардинальних змін не відбудеться», адже вже досить тривалий час формувалася база оцінок, яка ґрунтується на незалежних оцінках із купівлі-продажу нерухомості.

З іншого боку, автоматична система оцінки не зможе враховувати індивідуальні якості квартир. Наприклад, квартир на вторинному ринку в занедбаному стані, пентхаусів чи житла з «ексклюзивним ремонтом». «В одному будинку буквально на різних поверхах можуть бути квартири, які реально можуть відрізнятися у вартості на 20-25%. І, відповідно, оцінка буде залежати від видових характеристик плюс від технічного стану і ремонту», – зауважив із цього приводу гендиректор девелоперської компанії «Greenol» Олег Приходько.

Тому, на його думку, «ніяка автоматична система не зможе це підрахувати» і таки доведеться звертатися до незалежних оцінювачів. Але тут потрібно враховувати, що від оцінки продажу необхідно буде сплачувати податки. Наприклад, по 1% – до Пенсійного фонду і держмито. Але якщо продається квартира, яка перебуває у власності менше трьох років, то тоді все по-іншому – 5% держмита, 1,5% – військовий збір і 1% – у Пенсійний фонд.

За таких умов багато хто був зацікавлений у заниженні ринкової вартості – щоб і податки були меншими. «Тому краще було заплатити 1-3 тис. грн незалежному оцінювачу і отримати більш низьку вартість для купівлі-продажу», – поділився своїми спостереженнями гендиректор «Greenol».

Чи потрібно переживати оцінювачам нерухомості через ймовірну роботизацію процесу?

Це питання на сьогодні є дискутивним. Так, президент Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України (АФНУ) Юрій Піта вважає, що запроваджений ФДМУ модуль оцінки об’єктів нерухомості потребує доопрацювання. «Перш за все це стосується проблем з оцінкою дорогих квартир. Ми щодня отримуємо сотні зауважень по роботі цього ресурсу. Але говорити про те, що такий модуль неефективний, було б несправедливим», – заявив він у коментарі для видання UBR.ua.

Також, за його словами, система досить коректно оцінює квартири типової забудови. Хоча перевищення оціночної вартості об’єктів, особливо в обласних центрах, становить від 10 до 20%. «Модуль дає лише певний ціновий орієнтир, але він ніяк не зможе замінити роботу незалежних оцінювачів», – підкреслив Юрій Піта, відзначивши при цьому: безперечним плюсом новинки є те, що цей сервіс безкоштовний.

Проте експерт вважає, що для квартир із середньою і високою вартістю державна система не призначена. Так, за даними рієлторів, іноді похибка в півтора рази перевищує ринкову вартість об’єктів. Крім цього, за його словами, на сьогодні сервіс оцінки ФДМУ не «заточений» для роботи з приватними домоволодіннями, земельними ділянками, об’єктами комерційної нерухомості, у тому числі, на складні об’єкти (виробничі приміщення, склади, заводи та ін.).

До всього цього, в АФНУ відзначили, що новий сервіс оцінки нерухомості не став чимось «революційним», адже в Україні вже діють подібні геопортали, які, до речі, працюють більш коректно, ніж модуль ФДМУ. «Варто відзначити, що ідеальна похибка для автоматизованих систем не повинна перевищувати 3-5%, але для створення такої системи будуть потрібні дуже серйозні часові рамки і фінансові ресурси», – припустив Юрій Піта.

Якими є попередні результати роботи системи оцінки?

Тож можемо вважати, що, з одного боку, запуск автоматичної оцінки – дуже зручний і, здавалося б, правильний крок. Але, з іншого, на думку експертів ринку нерухомості, не все так однозначно і позитивно. Так, за словами голови Закарпатської філії Асоціації фахівців із нерухомості (рієлторів) України (АФНУ) Романа Перегинця, така система потребує дуже суттєвого доопрацювання, а найкраще – «створення нового і дійсно дієвого механізму, адже за цих обставин звичайний громадянин, який не знає всіх тонкощів системи, котра, до відома, є пілотним проєктом, навряд чи може нею скористатися». А її якраз і створювали для цього: «Тож виходить своєрідний каламбур – держава створила фактично автоматизовану систему оцінки нерухомості для того, щоб будь-який громадянин міг безкоштовно скористатися цією послугою, але він цього просто не зможе зробити самостійно. І тоді доведеться звертатися до фахівців за консультацією (нотаріусів, ріелторів та ін.), а вона, як відомо, займе певний час, а отже, це додаткові фінансові витрати.

До прикладу, ця умовна квартира є новобудовою чи це вже вторинний ринок, яка поверховість будинку і квартири, з чого побудований сам будинок, який ремонт у цій квартирі чи вона у вкрай занедбаному стані й потребує капітального ремонту? Як бачите, це тільки кілька важливих характеристик, які мають обов’язково враховуватися при оцінці конкретного об’єкта нерухомості. А система це не враховує, вона фактично «не бачить «цього». І хто нарешті все це буде оплачувати? Питання риторичне…

На моє глибоке переконання, потрібно створити дійсно дієвий механізм, а не пропонувати щось «сире» лише для того, щоб побачити, чи «сприймуть» цю реформу люди. Цим питанням мають займатися професіонали, які мають теоретичну і практичну підготовку та досвід. І, більше того, постійно працюють над вдосконаленням своїх навичок, у тому числі, і в оцінці об’єктів нерухомості. І держава має прислухатися до цих людей, бо краще за них ринок нерухомості не знає ніхто.

До слова, Асоціація фахівців із нерухомості (ріелторів) України (АФНУ) вже опрацювала цілий ряд проблемних позицій у цій системі оцінки і направила свої конструктивні пропозиції центральним органам влади. І ми сподіваємося, що реакція влади буде позитивною, бо так буде краще для всіх громадян нашої держави, які або вже завтра, а можливо – через рік чи два стикнуться з цим питанням безпосередньо».

Юрій КОПИНЕЦЬ