Новий податок на нерухомість в тисячі доларів: чого очікувати закарпатцям

Ні для кого не є секретом, що більшість українців під час продажу нерухомості намагалися зменшити вартість оцінки квартири чи будинку, щоб сплатити суттєво менші податки. Зараз цьому настав кінець, адже з 18 липня в Україні запрацювала нова електронна база даних оцінювання нерухомості.

Відповідні зміни до Податкового кодексу набули чинності 1 січня 2018 року. Однак через відсутність електронної платформи, що містила б цю нову єдину базу, початок відклали практично на півроку. Так, згідно з нововведенням, експерт повинен ввести до єдиної бази дані про об’єкт, а вона сама вирахує суму оцінки відповідно до розробленої шкали. Для користування системою як оцінювач, так і нотаріус мають отримати електронний ключ та ввійти в базу.

Юридичні аспекти

Про суть нововведення та його зміни в нотаріальній частині ми розпитали голову відділення Нотаріальної палати України в Закарпатській області Олександра Парамонова. Він розповів, що в першу чергу подорожчають послуги нотаріусів, адже вони будуть змушені сплачувати державі по 390 грн за перевірку кожного об’єкта нерухомості.

За словами пана Олександра, тут ситуація досить дивна, адже з одного боку держава запевняє, що той, хто створив платформу (якою наразі користуватимуться нотаріуси та оцінювачі), має отримувати дохід. З іншого – відходить від жорсткої централізації, адже планується запуск ще трьох електронних майданчиків для створення конкурентоспроможності ринку. Однак це все тягне за собою фінансові витрати (робота програміста, підтримка та забезпечення сайту).

Варто зауважити, що платити будуть змушені як оцінювач, так і нотаріус. У підсумку всі витрати ляжуть на плечі громадян – звичайних покупців та продавців нерухомості.

«По суті, для нотаріуса особливо нічого не зміниться. Ми й до цього перевіряли дані про нерухомість перед здійсненням будь-яких нотаріальний дій, але тепер ця операція буде платною. Цікаво, що я особисто вже намагався провести перевірку через нову систему, і з мене не зняли жодних коштів. Не знаю, чи це початкові недоліки у функціонуванні платформи, чи, можливо, оплати взагалі не буде», – каже нотаріус.

Спочатку інформація про платність послуг єдиної бази даних викликала в нотаріусів незадоволення, адже, згідно з постановою Кабінету Міністрів, вони повинні виконувати перевірку безкоштовно: «Людина й так платить оцінювачу і не має витрачати додаткові кошти для перевірки цієї оцінки в нотаріуса. Однак намагатися оминути цю перевірку не варто, адже застрахувати себе від афер чи підроблених документів можна лише так».

Водночас нотаріус наголошує, що єдина база дійсно потрібна в нашій державі, щоб вивести гроші з тіні та протистояти корупційним схемам. Для порівняння: ще донедавна квартиру в центрі Києва оцінювали у 200 тис. грн, що є нереальною сумою. Тому нова єдина база має звести такі ситуації до нуля: «У зв’язку з цим є охочі розхитати згадане питання, в Інтернет уже закинули інформацію, що засновник приватного підприємства, яке проводитиме електронну оцінку, проживає на вул. Дніпродзержинській у Донецьку. Для чого була здійснена ця провокація – питання…»

Тепер оцінку нерухомості приведуть у відповідність до ринкових цін. Так, в Ужгороді ціна за квадратний метр житла стартуватиме з 11 тис. 737 грн на периферії, 14 тис. 369 грн у середній зоні та 18 тис. 413 грн у центрі міста. У доларах це від 400 до 550 за 1 кв. м. За торгову площу ціна становитиме понад 23 тис. грн за 1 кв. м.

Ми поцікавилися в нотаріуса й щодо старих оцінок, здійснених до 18 липня, але ще не використаних при купівлі-продажі майна: «Старі оцінки ніхто вже не прийме, адже вони не пройдуть нову систему. Квартира в Ужгороді за ціною «Айфона» вже не може бути. Оцінка майна має відповідати ринковій».

Ще один нюанс – легальні гроші стануть цінними. Так, коли введуть електронне декларування для всіх верств населення, буде складно довести, за які кошти людина придбала квартиру. Однак поки цього не очікується.

Як би болісно це не було для сторін, але реальна оцінка – це дійсний захист покупця. Занижена оцінка є великим полем для можливих махінацій. Олександр Парамонов розповів, що в його практиці вже був випадок, коли продавець вирішив у судовому порядку повернути свою квартиру, адже бабуся продала її «під впливом важких обставин», а це пряма стаття Цивільного кодексу України, згідно з якою договір вважається недійсним та автоматично анулюється. У такому разі продавець має повернути отримані кошти, які в договорі прописують зазвичай не за ринковою ціною, а в десятки разів нижчою оціночною вартістю.

«На щастя, у моєму випадку при продажу нерухомості покупці вказали, крім оціночної, ще й реальну вартість квартири, на що бабуся увагу не звернула. Такі махінації розповсюджені по всій території України», – наголосив нотаріус.

Зауважимо, що під час створення єдиної бази були проведені консультації і з Нотаріальною палатою України. Вони змогли досягти скасування плати за цю послугу для державних нотаріусів. Тобто з них жодні кошти не стягуватимуться.

Важливим є й те, що нову базу оцінки використовуватимуть при оформленні будь-якого договору, під час якого виникає податок. Тобто при укладенні договору дарування (якщо це не близькі родичі або іноземці), спадкування, міни, купівлі-продажу та його розірвання ви теж будете змушені платити податок від нової оцінки.

«Якщо зважити всі за та проти, то я вважаю, що запровадження цієї системи є плюсом, адже це не тільки наповнення бюджету, а й захист покупця від недобросовісних дій продавця», – констатував Олександр Парамонов.

Ринок нерухомості призупиниться

Так прокоментував ситуацію Роман Перегинець, голова Асоціації ріелторів України в Закарпатській області, зауважує, що наразі тарифи, виведені в нашому регіоні, вищі, ніж ринкова вартість об’єктів.

«Багато факторів є необдуманими: не можна ставити оцінку, яку вивели у Фонді держмайна, не вивчивши при цьому особливості регіону. Якщо порівнювати Ужгород з Вінницею, то в нас квадратний метр оцінки нерухомості дорожчий, ніж у міста-мільйонника, що є нонсенсом», – наголошує пан Роман.

Ріелтор також зауважив, що жодних позитивних змін для покупців та продавців він не бачить, адже люди сплачуватимуть набагато більше. Цікаво, що нова база не є державною, вона зареєстрована на приватного підприємця.

Пан Роман зауважує, що не виключені ситуації, коли люди платитимуть податок від суми, яка є значно вищою від ринкової вартості квартири, адже новобудову не можна прирівнювати до «хрущовки». Індивідуальний підхід до оцінювання цією системою не передбачений. Квадратний метр наразі рахують по 500 дол. При цьому варто розуміти, що вторинний ринок стільки не коштує, тобто нерухомість у цій системі не поділена за ціною на первинний та вторинний ринок. «Як можна порівняти «Запорожець» та «Ауді»? А вони порівняли «хрущовку» й новобудову. Можна було б ціну оцінки поділити інакше: вторинний ринок від 200–250 до 400 дол., а первинний – від 350 до 600. Така оцінка була би більш реальною», – зазначає Роман Перегинець.

За словами ріелтора, усі його клієнти наразі в стадії вичікування, навіть ті, хто мав от-от укладати договори купівлі-продажу, призупинили процеси.

«До того як приймати такі нововведення, потрібно дослухатися до думки оцінювачів, ріелторів та нотаріусів, адже вони є основними важелями, які формують цей ринок. Я теж вважаю позитивом те, що договір купівлі-продажу має засвідчуватися повністю прозоро, але нехай шкала буде більш відкорегованою. Тому до вирішення цих питань ринок призупиниться – ніхто не захоче платити більше, ніж вартує обраний товар», – коментує Роман Перегинець.

Зауважимо, що фіксовані ціни на квадратний метр стосуються й земельних ділянок. Так, 1 кв. м земельної ділянки на периферії вартуватиме 209 грн, у серединній зоні – 527 грн, у центральній – 1580 грн.

Оцінюємо по-новому

Євгеній Глушко, голова Українського товариства оцінювачів у Закарпатській області, зауважив, що членами їхньої спілки є близько 30 оцінювачів і всі вони негативно зустріли новину про зміни умов реєстрації звітів.

«Якщо раніше оцінювач складав звіт і відправляв його у Фонд держмайна, де робили реєстрацію, то тепер між оцінювачем та державною установою з’явилася ще одна ланка – електронний майданчик. За кожну реєстрацію на цьому сайті оцінювач повинен сплатити 390 грн. Ця сума додається до 400 грн, які він бере за свої послуги», – розповідає пан Глушко.

Оцінювач зауважує, що при подачі звіту спирається на багато факторів: площу, розташування об’єкта нерухомості, квадратуру. Нова система не враховує правильність оцінки, а вираховує співвідношення вже зробленої оцінки до встановленого програмою індикатора цін.

«Наприклад, по місту Мукачеву та районах оцінку проводитимуть із суми 4 тис. 695 грн за квадратний метр. Це несправедливо й ніяк не відображає реальну вартість. Тут навіть немає поділу на периферію, середню зону та центральну частину, як в обласних центрах. Така ситуація суперечить самій суті оцінки й порушує її стандарти, адже в них зазначено, що оцінювач має не лише особисто відвідати об’єкт, але й сформувати ціну. Тепер функцію оцінювача повністю нівелювали», – наголошує Євгеній Глушко.

Спільноту оцінювачів обурює й той факт, що зовсім не зрозуміло, куди та кому вони повинні перераховувати кошти, і вже невдовзі оцінювачі зберуться у Львові для обговорення нагальних питань та узгодження плану дій.

«Ми розуміємо, що зміни до Податкового кодексу були внесені з благими намірами, адже є чимало недобросовісних оцінювачів, які суттєво занижували оцінку майна, у зв’язку з чим держава втрачала чималі кошти. Ну ніяк не може будинок чи новенький «Мерседес» коштувати 40 тис. грн! Наша організація завжди боролася з такими працівниками й відбирала в них ліцензії. Але не всі оцінювачі входять до нашої організації, є й ті, хто працює в тіньовому секторі. Через їхні дії і створили таку базу, а вона вдарила взагалі по всіх», – зауважує оцінювач.

Можливо й таке, що звіт оцінювача база не прийме. У такому випадку сума реєстрації, тобто 390 грн, не повертається. Відомо, що за кілька днів роботи нової бази до неї не прийняли понад 10% поданих звітів.

Додамо, що на сьогодні оцінювачі вже направили запити та звернення до Прем’єр-міністра України, Служби безпеки України, Прокуратури та інших органів щодо вирішення ситуації.

Ми намагались зв’язатися з кількома оцінювачами краю, але вони відмовляються працювати в єдиній базі й навіть не зареєстрували електронні ключі. Тож, як вплине цей колапс на ринок нерухомості України, побачимо вже найближчим часом.

Вікторія КОПИНЕЦЬ