Електронні майданчики скасовано: оцінити нерухомість відтепер можна без посередників

Наприкінці 2019-го президент України Володимир Зеленський підписав закон про скасування авторизованих електронних майданчиків з оцінки нерухомості. Цей документ відмінив дороговартісне «посередництво» між оцінювачами та нотаріусами й відкрив прямий доступ до послуг Фонду держмайна України.

Таким чином планують ліквідувати корупційні схеми у сфері реєстрації інформації зі звітів про оцінку об’єктів нерухомості. За даними експертів, протягом півтора року існування майданчиків на їхні рахунки сплачено близько 700 млн грн.

Нагадаємо, у липні 2018 року було створено Єдину базу даних звітів про оцінку, адмініструванням якої належало займатися Фонду державного майна. Мета, здавалося б, цілком благородна – контроль за діяльністю оцінювачів, а також унеможливлення заниження ними оціночної вартості нерухомості та ухилення покупців від сплати необхідних податків.

Однак до Податкового кодексу внесли правки, які передбачали створення обов’язкових до використання електронних майданчиків – із функцією «посередників» між оцінювачем та електронною базою Фонду держмайна. Відтак інформацію про вартість майна перед продажем треба було вносити до електронної бази Фонду держмайна виключно через авторизовані електронні майданчики: «Реєстр оцінки», «Оцінка.online», «Експрес-оцінка» та «Професійна оцінка». Користування ними обходилося продавцеві майна в 500–1800 грн.

На практиці все було досить просто: при купівлі/продажу нерухомості обраний оцінювач робив звіт про вартість об’єкта продажу й завантажував його на один із «майданчиків», а той уже передавав інформацію до Єдиної бази даних звітів. Усі подані до бази документи проходили автоматичну перевірку, чи відповідала реальності вказана вартість майна. У разі, якщо ціну штучно знижено, звіт не реєструвався до моменту коригування. Продати/купити нерухомість при цьому можна було лише після реєстрації звіту в Єдиній базі. Тобто електронні майданчики пересилали дані від оцінювачів до бази і виконували, по суті, функції електронної пошти.

Тож Фонду держмайна доручили:

– з 31 січня 2020 року відключити всі авторизовані електронні майданчики від Єдиної бази даних звітів про оцінку та забезпечити роботу Єдиної бази з прямим, безперешкодним та безоплатним внесенням до неї суб’єктами оціночної діяльності (оцінювачами) звітів про оцінку й інформації з них про вартість об’єктів нерухомості, а також безперешкодну та безоплатну перевірку нотаріусами факту реєстрації таких звітів у цій базі;

– з 1 липня 2020 року забезпечити роботу в складі Єдиної бази даних звітів про оцінку модуля електронного визначення оціночної вартості, сервісу послуги електронного визначення оціночної вартості та автоматичного формування електронних довідок про оціночну вартість об’єкта нерухомості.

Голова відділення Нотаріальної палати України в Закарпатській області Олександр Парамонов розповів «Карпатському об’єктиву», що з самого початку впровадження електронних майданчиків у них не було жодної функції: «Фонд держмайна все реєстрував безкоштовно, а майданчики стягували плату за свою бездіяльність. Інакше назвати це не можу. А плату за цю «послугу» електронні майданчики стягували чималу – близько 1800 грн».

Звісно, спочатку, щоб не викликати сильний резонанс, нотаріуси й оцінювачі мали сплачувати близько 400 грн за кожну внесену оцінку та оперування даними. Потім кожні 2–3 місяці сума однаково підвищувалася на всіх майданчиках, а за півтора року їх створили аж чотири.

Через декілька місяців нотаріальна спільнота почала активно висловлювати невдоволення існуючою системою – такі дії не могли нікого залишити осторонь. Крім того, законодавством були визначені варіанти, коли перевіряти оцінку не потрібно, – власники електронних майданчиків почали втрачати кошти. Саме тому для нотаріусів обов’язкову проплату скасували й переклали на плечі оцінювачів.

Нотаріус також пояснив, що до 1 липня встановлений перехідний період, протягом якого оцінювачі ще вносять дані до Єдиної бази. Протягом цього часу підготують програмне забезпечення. Відтак запрацюють нові правила оцінки нерухомості для оподаткування. Завдяки цій системі будь-яка особа зможе самостійно отримати довідку про автоматичну оцінку об’єкта нерухомого майна, внісши до бази його загальні характеристики, і на її підставі укласти угоду щодо об’єкта нерухомості. Це технічна робота, яку кожен матиме можливість виконати самостійно або ж за допомогою до нотаріуса.

У разі незгоди з вартістю об’єкта нерухомого майна, визначеною модулем автоматично, особа має право звернутися до суб’єкта оціночної діяльності, оцінювача, і провести оцінку в загальному порядку з реєстрацією звіту в Єдиній базі (як це є на сьогодні). Утім, за новими правилами, різниця у вартості об’єкта, визначена Єдиною базою та видана оцінювачем, не може перевищувати 25%.

«Однак такі нововведення потребують серйозних змін програмного забезпечення та нормативно-правової бази. Саме тому й потрібний адаптаційний період. Поки в нас не запрацюють ринкові моделі, як у Європі та інших країнах світу, можливість зловживання залишається відкритою. Ще один нюанс: підключення до таких державних баз потребує якогось обмеження, щоб мінімізувати можливість махінацій та шахрайства. Доступ має бути контрольований», – переконаний Олександр Парамонов.

Тож 1 лютого електронні майданчики відключили, але чи працює система справно?

«Наразі відчувається шалений супротив та саботаж Єдиної бази, адже йдеться про великі гроші. Система нормально не працює, блокується різними технічними несправностями. Зареєструвати нові оцінки поки що складно, однак користуватися внесеними до бази раніше можливо. Це й не дивно, адже саботувати роботу бази при внесенні даних досить легко, тим більше в наш час. Та й якщо порахувати прибутки від електронних майданчиків, усе стане на свої місця».

Наведемо яскравий приклад: припустімо, людина продає земельну ділянку за 1000 доларів, а за оцінку повинна заплатити 150. Скільки прибутку вона матиме? З 1 лютого кожен продавець оплачуватиме тільки послуги роботи оцінювача. Тобто якщо мінімальна оцінка обходилась у 2500 гривень, то зараз 700. Звичайно, такі зміни відчутні для гаманця.

Вікторія КОПИНЕЦЬ